• ЦЕНА НА КВАРТИРЫ

Экспертиза


Лилия Латогурская,

Комитет государственного контроля недавно обнародовал факты проверки застройщиков, выпускающих жилищные облигации. Статьи о нарушениях в этой сфере появились в авторитетных печатных изданиях и встревожили и без того непростую ситуацию на рынке коммерческого строительства. Испугались граждане, которые уже приобрели или еще собираются купить облигации. Забеспокоились крупные застройщики – они не заинтересованы в дискредитации этого механизма финансирования строительства.

Пугаться и огулом ругать все и вся не стоит, считают эксперты. Жилищные облигации - механизм серьезный и работают с ним самые крупные компании. Тем более что вариантов обзавестись квартирой в новостройке сегодня немного. Всего три. Можно купить готовую в уже построенном здании, вступить в долевое строительство или приобрести квадратные метры путем выкупа жилищных облигаций.
 
Один из домов в Минске, построенных с помощью жилищных облигаций. Застройщик - компания "10 УНР-ИНВЕСТ"

Если еще три года назад самым распространенным способом строительства жилья в нашей стране было долевое, то сегодня более 70% коммерческих организаций-застройщиков работают, используя механизм выпуска и продажи жилищных облигаций. К примеру, компания "10 УНР-ИНВЕСТ" объявила, что достраивает последний объект с использованием долевого строительства. Все будущие дома будут возводиться только с привлечением жилищных облигаций. Такой механизм строительства квартир для нуждающихся собирается ввести даже столичный УКС.


"Главное - не ошибиться с застройщиком" 


- В этом деле главное - не ошибиться с застройщиком, - уверена Ирина Микульчик, которая полтора года назад вместе с мужем приняла решение построить квартиру посредством жилищных облигаций. Свои 45 квадратных метров им удалось выкупить в четыре приема. Ирина Викентьевна пригласила нас в милую "однушку" с кухней-столовой и отдельной спальней в энергоэффективном доме на Каменной Горке. 
 
Дом, в котором живет семья Микульчик

"Своего" застройщика пара нашла по совету знакомых. С вариантом покупки квартиры - долевое или по облигациям - определились только в офисе компании, когда им грамотно объяснили преимущества механизма "одна облигация - 1 квадратный метр". Первый пакет был всего 10 облигаций. Пакеты, как вспоминает хозяйка, дорожали незначительно, сказывался увеличивающийся курс доллара. Но после обмера БРТИ квартира оказалась почти на два метра больше - нужно было доплатить еще 16 миллионов белорусских рублей. Всего же квартира по итогу обошлась в 50 тысяч долларов.





- Мы в этот дом заселились самые первые - жить было негде, - вспоминает Ирина Викентьевна. - Руководство пошло нам навстречу – после покупки всего пакета выбрали квартиру и быстренько начали делать ремонт в еще несданном доме. Весь дом пустой еще был, только наше окошко на четвертом этаже светилось. Теперь живем и радуемся. На дворе ноябрь - а отопление в квартире еще не включали - и так 22 градуса. А летом зато не жарко. Вообще, спасибо большое нашим застройщикам – очень внимательные, отзывались на любые просьбы и замечания, помогали как могли. Даже бригаду мастеров для ремонта они нам нашли.


Для тех, кто не в курсе

Облигация представляет собой именную ценную бумагу, которая подтверждает внесение владельцем средств на строительство определенного количества квадратных метров жилого помещения. На облигации указывается ее номинальная стоимость в белорусских рублях или инвалюте, а также эквивалент стоимости в квадратных метрах. Чаще всего одна облигация эквивалентна одному квадратному метру.

Эмитент (юридическое лицо, которое воспользовавшись правом эмиссии, от своего имени выпускает ценные бумаги для финансирования или развития своей деятельности) ко времени выпуска в обращение жилищных облигаций обязан иметь договор страхования их, либо поручительство иных лиц или залог имущества. Срок действия банковской гарантии или указанного договора страхования не может быть менее срока действия облигаций.

Объем эмиссии облигаций в эквиваленте общей площади жилья не может превышать общую площадь жилья, на строительство которого эмитенту предоставлены права застройщика.

Жилищные облигации выпускаются в бездокументарной форме в виде записей на счетах, хранятся в центральном депозитарии. Соответственно, их невозможно потерять или украсть.


Что должны гарантировать облигации покупателю?

Облигация гарантирует взаимоотношения с застройщиком, имеющим активы и поручителей. Что это означает на практике, мы спросили у самих застройщиков. 
 
Юрий Жарков

- Действительно, далеко не каждый бизнесмен может позволить себе строительство посредством облигаций
, - говорит управляющий партнер группы компаний VIVA-INVEST Юрий Жарков, - Работают с ценными бумагами, как правило, только крупные застройщики, способные обеспечить эти самые бумаги реальными ценностями. Дольщик, который покупает облигацию, понимает, что он вступает в договорные отношения с состоятельным застройщиком. Это большой плюс. 

Второй момент: облигация гарантирует своему покупателю возврат вложенных средств. 
 
- В случае, - продолжает Юрий Жарков, - если строительство не будет завершено в срок или приостановится, дольщик имеет гарантированное право на возврат части своих средств. И он может их потребовать у самого застройщика, а в случае его несостоятельности – у страховой компании или банка, предоставившего банковскую гарантию.

Облигации имеют фиксированную цену. И не подлежат переоценке по окончании строительства. То есть какую цену заплатил по условиям сделки за квадратный метр, такая и останется при окончательном расчете.
 
Олег Листунов

- Хотя есть безграмотные застройщики, которые пытались доказывать своим покупателям, что вправе потребовать потом доплату, 
– возмущается Олег Листунов, директор ООО "УНР-ТрейдБрокер". - Это нарушение законодательства! Если человек выкупил облигации, то он выкупил определенные квадратные метры. Уже невозможно изменить цену и дополнительные затраты. Так как эти затраты уже - дело самого застройщика, его риски.

Чем облигации выгодны застройщику?


На реальной стоимости за облигации хотелось бы остановиться подробнее.

У этого инструмента рынка ценных бумаг есть номинальная стоимость. Но ни один застройщик не продает свои облигации по номиналу. В этом его главная выгода. Причем рыночная цена облигации, как правило, еще и растет по мере приближения к окончанию сроков строительства. Кроме того, если возникнет необходимость выйти из строительства или застройщик не выполнит свои обязательства и дом не будет достроен, то дольщику вернут не всю сумму, которую вносил, а только то, что прописано по номиналу.

Если покупатели расторгают договоры и выходят из стройки, застройщик не страдает. По условиям покупки облигаций деньги обратно вернутся к дольщику только после окончания строительства дома, то есть после погашения облигаций.

А вот при долевом строительстве, - развивает мысль Юрий Жарков, - когда дольщик решает прекратить договорные отношения с застройщиком, последний обязан не позднее 6 месяцев вернуть ему вложенные в строительство квартиры деньги независимо от того, насколько эта квартира в данное время интересна новому дольщику… Таким образом, если возникает необходимость возвратов в доме, финансируемом долевым способом, страдает весь проект, все оставшиеся дольщики, появляется риск срыва графика финансирования и, как следствие, - перспектива долгостроя. Дому, строящемуся с использованием жилищных облигаций, подобные риски не грозят. Если дольщик желает продать облигации быстро и без финансовых потерь в процессе строительства – он вынужден самостоятельно искать покупателя на рынке.

Василий Устинчик

- Мне облигации больше нравятся, чем долевое, - говорит Василий Устинчик, руководитель одной из старейших на рынке компании-застройщика "10 УНР". - Кроме выгоды, которую приносит реальная цена облигации, можно четко и ясно объяснить покупателю, из чего будет складываться цена. Там уже "все включено": и риски, и гарантии.

Для азартных людей, облигации - это еще и инструмент вложения денег.

- Раз в пять лет можно продать по закону только одну квартиру, - продолжает Василий Александрович. - А облигации позволяют купить метры на стадии котлована, продать на рынке, не оформляя в собственность по окончании строительства, и получить прибыль. Делать это можно многократно, ограничений нет. То же с переуступкой. Если дарить долевое - все сложно. Надо практически перезаключать договор. А облигации – взял и подарил, оформляется в течение часа.


Какие нарушения обнаружил Комитет госконтроля?


Как пояснили REALTY.TUT.BY в КГК, за последние три года девять эмитентов-застройщиков были привлечены к административной ответственности за нарушения в работе с ценными бумагами. Наиболее распространенное нарушение – застройщик в проспектах эмиссии указывает недостоверные данные о своей финансово-хозяйственной деятельности: чаще завышаются показатели прибыли и занижаются обязательства перед кредиторами.

Выявилась тенденция занижения застройщиками-эмитентами номинальной стоимости облигаций в целях сокращения издержек по их страхованию, в результате чего при наступлении страхового случая (т.е. невозможности исполнения эмитентом своих обязательств по облигациям) страховая компания выплатит владельцу облигаций только их номинальную стоимость.

Нарушения допускаются и при заключении договоров. Характеристики строящихся жилых помещений не соответствуют проектной документации. Были случаи, когда граждан обязывали выкупать больше жилищных облигаций, чем стоит квартира. Или такое нарушение: гражданин внес деньги на строительство квартиры полностью, а взамен получил облигации только на ее часть.

Самые тревожные факты: привлечение денег физлиц застройщиками, не произведшими эмиссию нужного количества жилищных облигаций, то есть продавших несуществующие ценные бумаги.

Были случаи выпуска организациями облигаций при отсутствии оформленных в установленном порядке документов на земельный участок. Так, застройщик в Минске выпустил облигации под строящийся жилой дом, не дождавшись отселения жильцов частного сектора, проживающих на участке. В результате застройщик не исполнил обязательства перед владельцами жилищных облигаций, срок погашения которых наступил в октябре 2012 года (на эту дату было возведено только два этажа первой секции жилого дома). При этом судебная тяжба с предыдущими владельцами части земельного участка, предназначенного для строительства второй секции жилого дома, завершилась в пользу застройщика только в середине 2013 года.

Делаем выводы

Как отмечают специалисты КГК, случаи нарушения прав простых граждан, строящих жилье с использованием жилищных облигаций, в нашей стране единичны. Кроме того, сами застройщики борются с дискредитацией этого механизма нечистоплотными дельцами. Так, факты, изложенные контролирующим органом, внимательно изучили в Ассоциации застройщиков ОЖС - авторитетной профессиональной организации, созданной ведущими строительными организациями Минска.

- Как бы там ни было, - резюмирует Юрий Жарков, - и жилищные облигации, и долевое строительство используются в Беларуси не от хорошей жизни. Это происходит от недостаточности свободного и доступного капитала в экономике. Рентабельность крупных застройщиков в последние годы не превышает 5-7%. Это не позволяет реинвестировать в новое строительство и реализовывать новые проекты полностью за свой счет.

В развитых странах застройщик за свои средства (с привлечением кредита под небольшой процент) строит здания, а потом реализует их на рынке. А покупатель выбирает уже готовое и не трясется месяцами в страхе, что его деньги застынут в виде кирпичей в какой-нибудь недостроенной коробке.

От стройки "всем миром" мечтает отказаться не только бизнесмены, но и государство. В своем заключении по итогам проверки эмитентов Комитет госконтроля отметил: "КГК считает целесообразным постепенное исключение финансирования физическими лицами процесса строительства: денежные средства граждан следует привлекать за уже построенные жилые помещения".

Как это происходит?
Рассказывает Олег Листунов, директор ООО "УНР-ТрейдБрокер":

Главный вопрос - что будет являться обеспечением под облигации. Вот мы практикуем активы поручителя или залог недвижимости. Это наиболее ликвидное имущество в случае, если эмитентом не будут исполнены его обязательства.

· Далее регистрируется проспект эмиссии. Сроки сжатые. В течение этого времени департамент по ценным бумагам Минфина должен проверить все документы на соответствие законодательству.

· После того, как департамент зарегистрировал документы, информация о выпуске облигаций подлежит опубликованию в печати. Публикуется НОМИНАЛ облигации.

· Заинтересованные в покупке облигаций приходят в офис компании-застройщика и подписывают договор. Цена облигаций зависит от условий заключения сделки. Если дольщик выкупает сразу большой пакет - стоимость одна, если покупка происходит в несколько этапов, цена получается выше.

· Эмитент каждый квартал отчитывается о состоянии облигаций – сколько продано и т.д. - и о поручителях, чтобы чистота активов поддерживалась на необходимом уровне.

· По окончании сроков хождения ценной бумаги подписывается акт погашения. В конце строительства облигации не подлежат пересчету. Возможно, кому-то будет выгодно продать эти облигации, кому-то погасить и забрать деньги (что наименее выгодно). Кто-то получает свои законные метры.
 
Нужные услуги в нужный момент
-20%
-20%
-20%
-20%
-20%
-50%
-30%
-60%