Экспертиза


Инвестиции в строительство – один из самых высокодоходных способов преумножения капитала. Однако что получит инвестор в итоге - прибыль или потери - зависит от продуманности всех шагов в ходе управления инвестиционным проектом.

О типичных этапах девелопмента в недвижимости и их особенностях рассказывает Дмитрий Рубин, управляющий директор компании "ЛаТиерра".
 
Этап 1
Логичное начало инвестиционного проекта в недвижимости - это маркетинговый анализ. После всестороннего изучения рыночной ситуации на рынке недвижимости инвестору необходимо понимать:
  • какой объект выгоднее строить на имеющемся земельном участке или вместо стоящего на нем строения. Какова будет экономика проекта – то есть, во сколько обойдется строительство сейчас, а также за какую цену объект можно будет продать или сдать в аренду после завершения строительства.
 
В чем понадобится помощь эксперта. Оценить рентабельность проекта непросто, даже имея опыт в строительстве. Любые ошибочные прогнозы могут привести к тому, что проект окажется убыточным. Именно поэтому маркетинговый анализ имеет фундаментальное значение, и его стоит доверить профессионалам, имеющим полное представление о ситуации в отрасли.
 
Этап 2
На стадии проектирования и согласования перед инвестором стоит задача выбрать проектную организацию и доверить ей ведение проектирования объекта.

В чем понадобится помощь эксперта. При общении с проектной организацией необходимо вести компетентные переговоры и уметь:
  • правильно заключить договор
  • сформировать объективное техническое задание
  • в случае необходимости отстоять свою точку зрения.

На этом этапе закладывается эстетическое и рациональное зерно самого объекта.
 
Этап 3
На стадии получения разрешительных документов и согласований потребуется опытный юрист или специалист с опытом работы в службе заказчика. Как правило, в ходе девелоперской работы часто приходится сталкиваться с разного рода согласованиями и разрешениями, скорость их получения сильно влияет на сроки реализации проекта, а то и вообще становится непреодолимым препятствием в реализации проекта.

В чем понадобится помощь эксперта. Обращение в компанию, предлагающую инжиниринговые услуги, имеющую в штате квалифицированного юриста, позволит значительно сократить сроки согласований и расходы на привлечение дорогостоящих специалистов.
 
Этап 4
Стадия производства строительно-монтажных работ – самая капиталоемкая фаза проекта, и ошибки, допущенные на этом этапе, могут сильно сказаться на себестоимости всего проекта. Организация тендера, выбор оптимальной подрядной организации, контроль за качеством и сроками выполнения строительных работ - это процессы, требующие серьёзных профессиональных навыков.

В чем понадобится помощь эксперта. В первую очередь – в выборе подрядчика и оформлении договора с ним. Типичными проблемами в работе с подрядчиком оказываются:
  • желание подрядчика увеличить сметную стоимость в ходе проекта, аргументированное дополнительными работами. Подобные ситуации решаются сложно, если они не были предусмотрены заранее, поскольку подрядчик просто начинает останавливать работы и настаивать на своем
  • воровство строительных материалов и приписка работ.

В теории, при возникновении сложностей можно заменить подрядчика. Однако на практике это сложно реализуемо и приводит к потере времени и разбирательствам по перечисленным средствам и фактически выполненным работам.
 
Этап 5
После завершения строительства наступает стадия сдачи объекта в эксплуатацию. В первую очередь это - работа с множеством комиссий и инспекторов. А затем – нередко длительные переговоры с подрядчиком, которого необходимо обязать выполнить доработки.

В чем понадобится помощь эксперта. Нередко возникают ситуации, когда объект построен с отклонением от проекта. В этом случае проверяющие инспекторы откажутся его принимать, а инвестору придется искать решение:
  • запускать процесс по внесению изменений в проект и согласованию с техническим и авторским надзором
  • начинать дополнительную работу с подрядчиком.
Эксперт, имеющий опыт и необходимые связи, оперативно найдет правильное решение этих задач.
 
Этап 6
И вот регистрация долгожданного объекта завершена! Теперь самое время принять решение о его дальнейшей эксплуатации, исходя из текущей ситуации сложившейся на рынке недвижимости. Как правило, понимание этого формируется на ранних стадиях реализации проекта, но в ходе строительства оно может претерпеть изменения.

В чем понадобится помощь эксперта. В процессе строительства объекта, как правило, постоянно ведется работа по привлечению дольщиков и по поиску потенциальных арендаторов. У каждого из них могут быть свои требования по планировке, техническому обеспечению здания и прочим параметрам. До ввода объекта в эксплуатацию необходимо продумать, как удовлетворить интересы дольщиков и арендаторов с наименьшими затратами.
 
Этап 7
Если вы принимаете решение о сдаче объекта в аренду, и он сам по себе достаточно большой, то для его обслуживания потребуется штат специалистов. Здесь существуют две альтернативы: найти сотрудников и обеспечить их рабочими местами, либо нанять управляющую компанию.

В чем понадобится помощь эксперта. Компании, профессионально занимающиеся девелопментом в недвижимости, часто сами могут взять на себя задачи управления недвижимостью. А это, в свою очередь, поможет сократить затраты на обслуживание объекта и принесет дополнительную прибыль.

Как минимизировать риски при инвестировании в недвижимость?

Теоретически, для успешной реализации проекта можно искать экспертов на каждом из этапов. Однако значительно рациональнее будет доверить управление инвестиционным проектом девелоперской компании, которая работает с недвижимостью на профессиональной основе и несёт полную ответственность за конечный результат. Она возьмет на себя следующие функции:
 
1. Поможет организовать финансирование проекта или выступит в качестве соинвестора.
2. Предоставит своих специалистов для решения технических и юридических вопросов.
3. Будет представлять интересы заказчика на всех этапах, что поможет избежать множества проблем.
4. Окажет услуги по перепрофилированию объектов недвижимости.

Аналитический подход и опыт работы сотрудников девелперской компании позволяют продумать и предложить наиболее рациональную концепцию и взять на себя весь комплекс задач по управлению проектами в строительстве. Реализация такого проекта позволит максимально увеличить стоимость и доходность недвижимости.
 
Источник http://www.latierra.by
Нужные услуги в нужный момент
-50%
-15%
-50%
-42%
-10%
-15%
-25%
-20%
-20%