Новости
От застройщика
Строительство
Аренда
Деньги
Интерьер, дизайн, ремонт
Офтоп
Сервисы
Каталог компаний
Кредиты на жильё
Вопрос-ответ
Форумы
реклама
реклама

Экспертиза


Сяргей Куркач,

У першай дэкадзе верасня ўступіў у сілу Указ кіраўніка дзяржавы № 263 "Аб долевым будаўніцтве аб’ектаў у Рэспубліцы Беларусь". Галоўным чынам ён закліканы павялічыць адказнасць забудоўшчыкаў перад дольшчыкамі. Але як гэта адаб’ецца на першасным рынку нерухомасці ў цэлым? Хто будзе аплачваць гэта самае "павелічэнне адказнасці"?

З дапамогай інтэрнэт-партала Rеаlt.bу мы паспрабавалі разабрацца з гэтымі пытаннямі ў размове з выканаўчым дырэктарам групы кампаніі VіVа Іnvеst Юрыем Жарковым.
 
— Якія новаўвядзенні паводле гэтага ўказа, на ваш погляд, сур’ёзна адаб’юцца на рынку нерухомасці?

— Адразу падкрэслю, што гэты дакумент тычыцца толькі тых інвестыцыйных праектаў, якія прадугледжваюць будаўніцтва жылых дамоў і іншых аб’ектаў звязаных з імі ў рамках аднаго праекта. Такім чынам, гэты заканадаўчы акт не распаўсюджвае сваё дзеянне на камерцыйныя аб’екты: асобныя офісныя будынкі, складскія памяшканні, гандлёвыя цэнтры і інш.
Адным з сур’ёзных новаўвядзенняў указа з’яўляецца размежаванне "ільготнікаў" (асоб, якія маюць патрэбу ў паляпшэнні жыллёвых умоў і выкарыстоўваюць розныя формы дзяржаўнай падтрымкі пры будаўніцтве жылля) і "камерсантаў" (асоб, якія будуюць жыллё без прыцягнення льготных крэдытаў, аднаразовых субсідый і інш.)
 
Указ выразна прапісаў, што заключэнне дагавораў долевага будаўніцтва з "ільготнікамі" ажыццяўляецца згодна з формай тыпавога дагавора, у той час як "камерсанты" не звязаны формай тыпавога або прыкладнага дагавора. Дагавор "камерсанта" павінен змяшчаць 15 істотных умоў, вызначаных новым указам, у астатнім бакі маюць поўную свабоду дагаворных адносін у рамках заканадаўства.

Гэтае новаўвядзенне ў нейкай ступені памяншае рызыкі для дэвелапераў. У гэтай сітуацыі паказчыкі эфектыўнасці і ход рэалізацыі кожнага асобна ўзятага інвестыцыйнага праекта становяцца больш прадказальнымі.
 
— Пасля ўступлення ў сілу новага ўказа павялічваецца адказнасць забудоўшчыка па многіх пунктах. Напрыклад, забудоўшчыку нельга прыцягваць грашовыя сродкі дольшчыкаў пры наяўнасці якіх-небудзь даўгоў або пры адсутнасці хоць аднаго дазвольнага дакумента…

— Многія пазіцыі ва ўказе № 263 запазычаны з ранейшага ўказа практычна без змен. У прыватнасці, прыцягваць грошы дольшчыкаў пры наяўнасці даўгоў забудоўшчыку забаранялася і ў папярэднім указе. Аднак раней гэты механізм выглядаў па-іншаму. Калі забудоўшчык меў даўгі ці не адпавядаў зададзеным паказчыкам фінансавай устойлівасці, то выканкам папросту не рэгістраваў долевыя дагаворы, што з’яўляецца абавязковай умовай. Гэта, па сутнасці, і з’яўлялася самой забаронай. Новаўвядзенне заключаецца ў тым, што цяпер гэтая забарона больш выразна сфармулявана, а таксама пазначаны часавыя рамкі, калі пратэрміноўка не выклікае забароны.

Акрамя таго, выканаўчыя ўлады абавязалі будаўнічыя кампаніі даваць справаздачу па мэтавым выкарыстанні сродкаў не толькі перад выканаўчай уладай, але і перад дольшчыкамі. Гаворка ідзе пра абавязковую працэдуру аўдыту, з данымі якога дольшчык мае права азнаёміцца.
 
Ці справядліва так павялічваць адказнасць забудоўшчыкаў? Непасрэдна ў горадзе Мінску, напрыклад, факт зацягвання тэрмінаў у будаўніцтве не з’яўляецца рэдкасцю, але гэта адбываецца не толькі па віне саміх забудоўшчыкаў — ініцыятараў праектаў. Інвестыцыйныя цыклы будаўнічых праектаў у пэўных пунктах звязаны з абавязацельствамі іншых асоб — суседзяў па "пляцоўцы": іншых забудоўшчыкаў, розных гаспадарчых суб’ектаў, напрыклад, па ўладкаванні пазапляцовачных інжынерных сетак, частка якіх будуецца таксама шляхам долевага ўдзелу. Падобных "пунктаў сутыкнення" хоць і не шмат, аднак яны здольныя аказаць істотны ўплыў на тэрміны ўзвядзення і фактычны кошт жылога дома.

У сувязі з гэтым хочацца спадзявацца, што павелічэнне адказнасці станоўча паўплывае на камерцыйных забудоўшчыкаў. Аднак, на маю думку, для большасці з тых, хто дапускае даўгабуды, такая мера не стане сур’ёзным матыватарам да больш добрасумленнага выканання сваіх абавязкаў.
 
— Цяпер павялічваецца памер пені за затрымку тэрмінаў будаўніцтва — да 0,03% ад сумы ўнесеных плацяжоў за кожны дзень пратэрміноўкі (было 0,001%). Наколькі гэта рэальна? Часцей мы сутыкаемся з тым, што пасля затрымкі тэрмінаў кошт квадратнага метра для дольшчыкаў толькі павялічваецца…

— Паводле Грамадзянскага кодэкса абавязацельствы павінны выконвацца якасна, у тэрмін і ў поўным аб’ёме. Гэта базавыя прынцыпы грамадзянскіх праваадносін. Мяркуецца, што кожны забудоўшчык, калі бярэцца за які-небудзь праект, загадзя ведае "правілы гульні" . І ступень яго адказнасці за іх парушэнне, як правіла, таксама агаворана спачатку інвестыцыйнага цыкла. Ацэнка рызык і перспектыўнай нормы прыбытку, здольнай забяспечыць зададзеныя паказчыкі эфектыўнасці, у гэтым выпадку — справа індывідуальная.
 
— Калі дом будаваўся на камерцыйнай аснове, то пасля прыёмкі яго ў эксплуатацыю цяпер частка прыбытку павінна накіроўвацца забудоўшчыкам падрадчыку. Памер і ўмовы атрымання падрадчыкам дадатковых сродкаў з прыбытку забудоўшчыка агаворваюцца бакамі ў дагаворы будаўнічага падраду. Для чаго, на ваш погляд, уведзена гэта мера?

— Такая мера амаль не паўплывае на адносіны паміж забудоўшчыкам і падрадчыкам. Зразумела, што дабаўленая вартасць падрадчыка ў пэўным сэнсе з’яўляецца вытворнай ад такой вартасці забудоўшчыка, звязанага з гэтым падрадчыкам дагаворнымі адносінамі. Іншымі словамі, крыніца прыбытку ў гэтых удзельнікаў інвестыцыйнага праекта адна, таму кожны з іх зацікаўлены ў найбольш эфектыўным і якасным выкарыстанні рэсурсаў адзін аднаго для максімізацыі прыбытку. Такім чынам, задоўга да з’яўлення такога матывацыйнага інструмента ў забудоўшчыка існавала пэўная зацікаўленасць у заахвочванні сваіх партнёраў.

На мой погляд, усе самыя сур’ёзныя змены на рынку долевага будаўніцтва яшчэ наперадзе. Напрыклад, у адносінах паміж заказчыкам і падрадчыкам можа з’явіцца норма аб забеспячэнні выканання гарантыйных абавязацельстваў шляхам прадастаўлення падрадчыкам своеасаблівага гарантыйнага дэпазіту ў карысць забудоўшчыка на перыяд дзеяння гарантыйных абавязацельстваў. Гэтая норма, калі яна будзе зацверджана на заканадаўчым узроўні, разам з гарантыямі павысіць і сабекошт будаўніцтва.
 
— Якім чынам новыя нормы дакумента паўплываюць на інтарэсы дольшчыкаў?

— Калі паспрабаваць адказаць на актуальнае пытанне "што будзе з цэнамі?", то, хутчэй за ўсё, кошт квадратнага метра будзе расці. Тыя нормы, якія плануецца ўвесці ў бліжэйшы час, акажуць уплыў на кан’юнктуру рынку і цэнавую дынаміку.

Не варта забываць і пра маючы адбыцца ў 2014-2015 гадах дэфіцыт новабудоўляў, які пакуль яшчэ не ацэнены ў лічбах, але прынцыпова пацвярджаецца шматлікімі прафесійнымі ўдзельнікамі. Бо падчас падрыхтоўчага перыяду рэформы будаўнічай галіны, якая ажыццяўляецца сёлета, зямельныя ўчасткі для новага камерцыйнага будаўніцтва практычна не выдзяляліся.

Тут трэба адзначыць яшчэ некалькі слушных момантаў. З боку попыту сур’ёзным фактарам стане абмежаванне па крэдытаванні, звязанае з увядзеннем інстытута эканамічных жылых дамоў. Начальнік упраўлення жыллёвай палітыкі Мінбудархітэктуры Аляксандр Горваль у нядаўнім сваім інтэрв’ю падкрэсліў, што ў мэтах рацыянальнага выкарыстання бюджэтных сродкаў ільготныя крэдыты ў будучыні плануецца накіроўваць толькі на будаўніцтва жылля ў эканамічных дамах тыпавых спажывецкіх якасцяў. Таму спажывец, які пажадае купіць кватэру ў доме, будаўніцтва якога вядзецца па праекце, што не ўваходзіць у зацверджаны Міністэрствам архітэктуры і будаўніцтва пералік праектаў эканамічных жылых дамоў, не зможа разлічваць на дзяржаўную падтрымку. Відавочна, што гэтае новаўвядзенне зменіць кан’юнктуру рынку. Так, на першасным рынку нерухомасці стане больш гарантый для дольшчыкаў.

А любая гарантыя і ўпэўненасць у заўтрашнім дні каштуе грошай і павінна быць аплачана тым, хто гэтую гарантыю атрымлівае…

Другие новости