• ЦЕНА НА КВАРТИРЫ

Экспертиза


Сяргей Куркач,

Фото с сайта zviazda.by
Фото с сайта zviazda.by
Гэтае лета адзначылася сур’ёзнай актыўнасцю пакупнікоў, калі кватэры на другасным рынку сталіцы набываліся амаль "пачкамі", а кошты ляцелі ўгору. Аднак у другой палове жніўня гэтая актыўнасць паменшылася ў некалькі разоў. Пра тэндэнцыі на другасным рынку жыллёвай нерухомасці Мінска карэспандэнту "Звязды" расказвае наш эксперт — старшыня рады Беларускай асацыяцыі "Нерухомасць", дырэктар агенцтва "БелЦТН" Мікалай Прасталупаў.

Сярэдні кошт "квадрата" аднапакаёвак дасягае 1800 долараў і больш

Яшчэ ў пачатку жніўня мінімальныя кошты на слабенькія аднапакаёвыя кватэры ў старых дамах сталіцы дасягалі 52-54 тысяч долараў. Па падобным цэнніку жылля ў горадзе ўжо не існуе. Нават самыя маленькія па плошчы аднапакаёвыя кватэры на крайніх паверхах старых пяціпавярховак прапануюцца не танней, чым за 56-58 тысяч долараў. Цяпер такія грошы запрошваюць за маламетражкі з агульнай плошчай ад 30 да 32 квадратных метраў. Падобных кватэр у інфармацыйным каталогу засталося не больш за 8-10 варыянтаў. Звычайна такія памяшканні прапануюцца толькі ў Заводскім раёне, Шабанах і кропкава ў зусім старых дамах іншых раёнаў.

За аналагічнае па плошчы і якасці жыллё ў спальных раёнах Мінска запрошваюць ужо ад 60 да 65 тысяч долараў. Атрымліваецца, што сярэдні кошт квадратнага метра маленькіх аднапакаёвак пры рэальных здзелках дасягае 1800-1850 долараў. Як толькі плошча аднапакаёвак дасягае 44 квадратных метраў (як у панэльных дамах), кошты адразу павялічваюцца ад 65 да 75 тысяч долараў.
 
Што тычыцца прасторных аднапакаёвых кватэр у цэнтральных раёнах сталіцы, то цэны там увогуле зашкальваюць. Памяшканні плошчай каля 40-45 "квадратаў" прапануюцца ўжо за 80-95 тысяч долараў.
 
Танная двухпакаёўка — мінімум 65 тысяч долараў

Паводле інфармацыі Мікалая Прасталупава, сярэдні кошт квадратнага метра стандартных двухпакаёвых кватэр панэльных дамоў у спальных раёнах Мінска пры рэальных здзелках складае каля 1650-1700 долараў. Тут цэннік "квадрата" залежыць ад якасці і плошчы кватэры. Калі двухпакаёўка не вельмі "дабітая" і адначасова маленькая, то кошт квадратнага метра там будзе даражэйшы.

У старых дамах на крайніх паверхах магчыма адшукаць і параўнальна танныя двухпакаёўкі, дзе стандартныя 43 квадратныя метры будуць каштаваць 65—70 тысяч долараў. Эксперты рынку нерухомасці падлічылі, што менш чым за два месяцы мінімальны кошт двухпакаёвак павялічыўся прыкладна на 3-4 тысячы долараў. Аднак больш-менш прывабныя двухпакаёвыя кватэры каштуюць ужо не менш як 73-80 тысяч. Самая вялікая колькасць прапаноў прыпадае на двухпакаёўкі ў панэльных 9-павярховых дамах з цэннікам ад 80 да 120 тысяч.

Сярэдні кошт прапановы квадратнага метра трохпакаёвых кватэр цяпер складае 1600-1650 долараў.

Атрымліваецца, што вельмі маленькая трохпакаёўка агульнай плошчай да 53 квадратных метраў каштуе 75-78 тысяч. Крыху лепшыя па якасці шматпакаёвыя кватэры каштуюць ужо не менш як 100—120 тысяч долараў. Менавіта гэты сегмент жыллёвай нерухомасці сёння яшчэ вельмі моцна не падаражэў.

Дарэчы, пакуль, нетрадыцыйнае лета

Спецыялісты ўпэўнены, што адна з прычын павышанага попыту гэтым летам на "другасным рынку" — змяншэнне аб’ёмаў жыллёвага будаўніцтва ў межах горада.

Акрамя таго, летась была скарочана чарга тых, хто мае патрэбу ў паляпшэнні жыллёвых умоў. Некаторыя з іх, разумеючы, што чакаць на першасным рынку ўжо няма чаго, перайшлі на другасны і сталі скупляць танныя кватэры, рэзка падняўшы на іх попыт. Гэта выклікала няўхільны рост цэн. Штомесяц яны падымаліся на 2-4%. Тады пакупніцкая актыўнасць прывяла да звужэння другаснага рынку жылля ў сталіцы. Калі ў пачатку бягучага года прапаноўвалася 4153 кватэры, то ў сярэдзіне жніўня — каля 3,5 тысячы жылых памяшканняў. У першым паўгоддзі ў сталіцы здзейснена 6813 здзелак з кватэрамі, што на 30% больш у параўнанні з аналагічным перыядам летась.

Відавочна, што гэтым летам было "павымывана" шмат танных і ліквідных кватэр. А вось у другой палове жніўня актыўнасць кліентаў пачала зніжацца.
 
Перспектывы на кастрычнік даволі прывідныя

Паводле інфармацыі нашага эксперта, і ў верасні на другасным рынку жылля захавалася складанае становішча па колькасці здзелак, якіх больш не становіцца. Цяпер выяўляецца тэндэнцыя і на кастрычнік, бо ўдзельнікі рынку прытрымліваюцца пазіцыі чакання. Чакання чаго?

Мікалай Прасталупаў упэўнены, што галоўным "інструментам" уздзеяння на сектар жыллёвай нерухомасці з’яўляецца псіхалагічны фактар, калі дасягнуты ўзровень цэн ужо неадэкватны існуючым даходам патэнцыяльных пакупнікоў. Тут існуюць і альтэрнатыўныя думкі незалежных экспертаў на гэты конт. На іх думку, кліенты апошнім часам пачынаюць звязваць тэндэнцыі на другасным рынку жылля з магчымымі змяненнямі ў сектары валютнай палітыкі краіны. Адзначу, што раней валютныя ваганні даволі істотна паўплывалі на цэннік жылля. Звычайна цэны на кватэры ў валютным эквіваленце тады зніжаліся. Аднак і ў гэтым выпадку ад сябе асабіста заўважу, што інтуіцыя і логіка ў сектары айчыннай жыллёвай нерухомасці ў дуэце "працуюць" рэдка.
 
Новых камерцыйных забудоўшчыкаў пакуль амаль няма

Зразумела, што на цэнавыя ваганні другаснага рынку сталічнага жылля даволі істотна паўплывае сітуацыя з развіццём камерцыйнага жыллёвага будаўніцтва. Калі на першасным рынку жылля Мінска будуць прапаноўвацца сапраўды танныя варыянты, тады і старыя кватэры моцна даражэць не павінны.

Разам з тым, свежай прапановы на першасным рынку жылля пакуль так і не з’явілася. Адкрытае акцыянернае таварыства "ТАМБАЗ" прапануе ў жылым комплексе па вуліцы Багдановіча толькі 3- і 4-пакаёвыя кватэры. Дом будзе здадзены ў эксплуатацыю толькі ў 4 квартале 2016 года. Менавіта таму кошт квадратнага метра тут складае ад 9,5 млн рублёў. Калі дом ужо будуецца, а ўвод аб’екта ў эксплуатацыю запланаваны сёлета ці ў наступным годзе, то і кватэры там даражэйшыя. Напрыклад, квадратны метр кватэр, што будуць пабудаваны ў 3 квартале наступнага года ў мікрараёне Каменная Горка-2, каштуе ўжо 1500 долараў. Тут трэба ўлічваць той факт, што аплачваць трэба поўны кошт жылля, а кватэры кліент атрымае толькі "паслязаўтра" і без апрацоўкі. А які прагноз на заўтра? Пасля таго, як праблемай даўгабуду жылля зацікавіўся сам кіраўнік дзяржавы, на будаўнічых аб’ектах пачалі наводзіць парадак. А ў выніку цяпер горад вырашыў увогуле часова не даваць будпляцоўкі пад жыллё сумніўным прыватным арганізатарам інвестпраектаў.
 
Без масавага будаўніцтва на новых плошчах праблема "забуксуе"

Цяпер усе ўдзельнікі жыллёвага будаўніцтва сталіцы згаджаюцца з тым, што Мінск без масавага камерцыйнага будаўніцтва праблему жылля не вырашыць. "Зрабіць" горад толькі за кошт ільготных крэдытаў сёння немагчыма. Мікалай Прасталупаў упэўнены, што трэба актыўна, без нейкіх надуманых абмежаванняў, выдаваць зямельныя ўчасткі сур’ёзным удзельнікам інвестыцыйных праектаў. Уздоўж кальцавой дарогі яшчэ хапае свабоднай зямлі, лічыць наш эксперт. А вось калі гэтага не зрабіць сёння, то кошт жыллёвага квадрата павялічыцца да 2000 долараў ужо ў першыя месяцы наступнага года, лічыць спецыяліст. 
Нужные услуги в нужный момент
-15%
-30%
-20%
-20%
-20%
-15%
-20%
-20%
-75%
-10%