О закрытии Минского фарфорового завода стало известно в июле 2009 года. После нескольких реорганизаций, которые ничем не помогли, предприятие ушло с рынка. Теперь же земля, на которой когда-то стоял известный в свое время завод, будет приносить прибыль. Там построят жилые дома, торговые и бизнес-центры, а также разобьют бульвар. Realt.by узнал обо всех подробностях проекта у девелопера этой территории — компании «Инфореалт».

Изображение предоставлено застройщиком
Изображение предоставлено застройщиком

Территорию завода несколько раз выставляли на продажу

Земельный участок в 4,3 га, на котором располагался фарфоровый завод, смогли продать только с четвертого раза. Ранее не было заинтересованных компаний, готовых возместить убытки от изъятия земельного участка и сноса расположенных на нем зданий в размере 66,5 млрд (неденоминированных) рублей. В июле 2013 года нашелся инвестор, готовый взяться за эту территорию. За лот на торгах боролись два участника. Одним из них была компания «Инфореалт», которая и купила в итоге право аренды территории за 13,4 млрд (неденоминированных) рублей.

Однако и после этого судьба территории решилась не сразу. Начались бюрократические согласования. Только в марте 2017 года участок выделили застройщику, еще позже девелопер приступил к сносу зданий завода. О начале строительства и возможных продажах квартир вообще стали говорить лишь к середине 2018-го.

Фото: Павел Садовский, Realt.by
Фото: Павел Садовский, Realt.by

Кстати, не вся территория фарфорового завода была снесена и отдана под застройку. Одно из зданий выставлено на торги за 1,2 миллиона долларов. Город хочет, чтобы там появился торговый центр.

«Это будет похоже на дом „У Троицкого“ или „Славянский квартал“»

Мы встретились с директором СООО «ИНФОРЕАЛТ» Ириной Рондель, которая руководит девелоперским проектом строительства многофункционального комплекса. Она утверждает, что это не самый простой проект — вначале необходимо было разработать и согласовать снос бывшего завода, провести много подготовительных работ. Всего, с учетом подъездных путей и инженерной инфраструктуры, работы будут вестись на земельных участках более 10 га:

— Объект немаленький, поэтому проектирование и строительство ведется очередями. В составе объекта условно выделено 4 платформы, включающие 16 очередей строительства. Архитектурный проект застройки объекта со сводным планом инженерных сетей согласован всеми инстанциями, включен в состав проекта детального планирования района, утвержден в генплане Минска. В соответствии с требованиями экологической экспертизы производится вывоз загрязненных грунтов.

Изображение предоставлено застройщиком
Изображение предоставлено застройщиком

Шесть секций первого жилого дома комплекса будут строиться одновременно, а сдавать его планируется по мере готовности пусковыми комплексами по секциям (подъездам). Сдача первого жилого дома с паркингом планируется во втором квартале 2021 года. Но купить квартиры в новостройке, по словам застройщика, можно будет уже в середине июля.

— С какими проектами вы можете сравнить свою концепцию?

— В некотором роде нашими аналогами можно считать жилые комплексы «Престижино», «Славянский квартал», D3, дом «У Троицкого». Однако, в отличие от «Славянского» и «Троицкого», «Фарфоровый» расположен внутри квартала. Он территориально значительно ближе к центру и разнообразию проявлений цивилизации, чем жилой комплекс D3. Концепция «Престижино» — только жилой квартал, «Фарфоровый» же отличается собственной многофункциональностью и комплексностью и расположен в шаговой доступности от водно-зеленого диаметра Минска — общегородского парка, реки Свислочь, Комсомольского озера. Цель нашего проекта — сделать комфортную среду нормой жизни минчан.

Проект комплекса содержит три жилых дома, 4 подземных паркинга, 3 бизнес-центра, СПА-комплекс с бассейном и салоном красоты, пристроенный детский сад на 70 мест, продуктовый магазин, фудкорт, боулинг с кафе, тренажерный зал и другие объекты социальной инфраструктуры.

Изображение предоставлено застройщиком
Изображение предоставлено застройщиком

В жилых домах предлагается широкий выбор 1-, 2-, 3-, 4-, 5-комнатных квартир свободных планировок. На двух верхних этажах — квартиры с террасами. Высота потолков со 2-го по 12-й этажи — 2,8 м (пол-потолок), с 13-го по 15-й этажи — 3 метра.

На первых этажах расположены многофункциональные помещения различных площадей от 43 до 95 кв. м с отдельными входами. Здесь планируется разместить кофейню-кондитерскую, клубы, секции для занятий по интересам, детские кружки, социально-бытовые предприятия, офисы, выставочную галерею и т.п.

Главной особенностью комплекса служит пешеходный бульвар, расположенный посреди участка на месте бывшей реки Переспы, которую в 60-х годах прошлого века заточили в подземный коллектор. Концепция бульвара — озелененная ландшафтная композиция, имитирующая сухое русло бывшей реки, «протекающее» под мостиками пешеходных дорожек и знаменитым «Переспенским мостком», где когда-то давным-давно, согласно преданию, поселился знаменитый силач-знахарь по прозвищу Менеск и был основан город, названный именем богатыря Менеск, Менск, а впоследствии Минск.

«Квартиры будут стоить от 1500 долларов за „квадрат“»

— Не боитесь ли конкуренции в бизнес-сегменте с крупными и опытными компаниями («А-100 Девелопмент» с проектом на месте троллейбусного депо, а также «Айрон» с застройкой фабрики Крупской)?

— В недвижимости, как известно, есть три главных фактора: 1-й — это местоположение, 2-й — местоположение и 3-й — местоположение. В городе нет сегодня лучшей площадки, учитывая чистую экологию, комплексность, многофункциональность, прекрасную транспортную доступность, планируемый комфорт, эстетику среды проживания, работы, быта и отдыха, а также планируемые цены.

Фото: Павел Садовский, Realt.by
Фото: Павел Садовский, Realt.by

— Кстати, о ценах. За сколько вы планируете продавать квартиры в этом комплексе?

— Для квартир данного класса в многофункциональном комплексе в центре столицы в экологически чистом районе планируются достаточно демократичные цены. В связи с созданием безопасных дворовых пространств и пешеходного бульвара, полностью изолированных от транспорта, парковочные места расположены в подземном паркинге и наземные парковки на территории практически отсутствуют. При этом условия продажи квартир сформированы с учетом первоочередного приобретения машино-места в паркинге (кроме покупки однокомнатных квартир).

Ориентировочные цены квартир и многофункциональных помещений на старте продаж в июле 2019-го — от суммы в рублях, эквивалентной 1500 долларов за кв. м. Цена машино-места эквивалентна сумме от 13 200 долларов. Планируется, что цена квартиры будет расти на 25 долларов за кв. м в месяц, офиса — на 10 долларов за кв. м в месяц, а машино-места — на 120 долларов за место. Таким образом, к сдаче дома квартиры подорожают более чем на 30%.

График платежей будет обсуждаться с покупателем индивидуально, исходя из возможностей.

Планируется заключение договоров с лизинговыми компаниями и банками по кредитованию с использованием программ льготных условий для покупателей. При внесении покупателем первого взноса банк предоставит кредит на полную сумму оплаты за квартиру и машино-место.

Фото: Павел Садовский, Realt.by
Фото: Павел Садовский, Realt.by

— Наверняка у вас есть четкий бизнес-план, но такие проекты обычно не самые востребованные у потребителя из-за цены. Очередей под офисом продаж точно не будет. Вы к этому готовы?

— Насчет невостребованности, полагаю, вы заблуждаетесь. Первый покупатель позвонил нам в 2015 году через полчаса после разрешения Мингорисполкома на строительство и попросил забронировать две «двушки». Сегодня на 314 квартир первого строящегося жилого дома у нас более 100 предварительных заявок. Фактически по количеству квартир два подъезда предварительно забронированы. И это на фоне того, что продажи еще не начинались и никакой рекламной кампании мы не ведем. Просто размещаем на нашем сайте актуальную информацию. Всем интересующимся называем планируемые цены — желающие выбирают квартиру и машино-место по планировкам на сайте и просят предварительно забронировать.

Подрядчики и поставщики строительных материалов нашего объекта готовы заключать договоры долевого строительства на объемы до 100% стоимости работ и материалов.

Нашими бизнес-центрами, оборудованными вместительными паркингами, с богатой социально-бытовой инфраструктурой и при этом расположенными в одном квартале с новым современным жильем в центре столицы, интересуются IT-компании, у которых есть возможность в полной мере заботиться о своих сотрудниках.

Фото: Павел Садовский, Realt.by
Фото: Павел Садовский, Realt.by

«Можно всю жизнь просидеть на куче денег и так и не решиться вложить их в выгодное предприятие»

— Хватит ли ресурсов у компании для такого серьезного проекта?

— Конечно, всех интересуют прежде всего финансовые ресурсы: за годы освоения проекта мы провели множество переговоров с различными инвесторами. Лучшее — враг хорошего. Можно всю жизнь просидеть на куче денег и так и не решиться вложить их в выгодное предприятие.

Учитывая многофункциональность и объем проекта, для диверсификации рисков мы привлекли пул уважаемых успешных инвесторов, включая как иностранные, так и белорусские компании, специализирующиеся как в строительстве, так и в различных других сферах бизнеса. Мы рассматриваем различные предложения инвесторов и выбираем лучшие из них.

Не менее финансовых важны профессиональные ресурсы проекта — специалисты: девелоперы, проектировщики, градостроительная и городская администрация, консультанты-риелторы, дизайнеры, юристы, специалисты по консалтингу и, наконец, строители. Мы выбрали определенную стратегию: штат компании составляют опытные девелоперы и инженеры. Мы выбираем только самых лучших и сильных партнеров во всех сферах. Решение важнейших вопросов — проектирование и строительство — мы доверяем крупным профессиональным командам под нашим девелоперским контролем.

Наши генпроектировщики — институт «Минскгражданпроект», имеющий аттестат № 1 среди проектных организаций Беларуси, автор лучших, красивейших и сложнейших объектов столицы — таких как аквапарки «Лебяжий» и «Фристайл», ледовый дворец в Солигорске, отель «Ренессанс», гостиничный комплекс «Виктория» и другие.

Фото: Павел Садовский, Realt.by
Фото: Павел Садовский, Realt.by

— Готовы ли вы к сложным работам по переносу коммуникаций и с подземным коллектором, по которому протекает бывшая река Переспа?

— Ничего особо сложного по переносу коммуникаций нет. Подземный коллектор мы никак не затрагиваем. Еще перед покупкой проработали этот вопрос в «Минскинжпроекте» и решили здания и сооружения на нем не размещать.

«30% участка нельзя застроить, но это не проблема»

— Застраивать участок, где протекает подземная река, запрещено. А это почти 30% площади застройки. Чем вы будете компенсировать эти убытки?

— Не запрещено. Просто это нерентабельно. Да, почти 30% площади, учитывая зоны отчуждения сетей, мы решили не застраивать зданиями, а отвести под бульвар. По опыту: проблема — это задача, которую нужно красиво решить. Красивое решение проблемы дает качественный скачок в развитии. Мы постарались решить эту задачу красиво, поэтому я бы не называла наше решение убытками. Каждый участок застройки имеет свою специфику. Задача девелопера — максимально использовать преимущества участка и по возможности извлечь пользу из недостатков, что мы и постарались реализовать в своем проекте.

Если мы не можем застроить 30% участка, давайте сделаем из него парк. Это повысит комфортность и привлекательность комплекса, улучшит эстетику и экологию среды, предоставит возможность общения и релакса обитателям и посетителям комплекса.

Фото: Павел Садовский, Realt.by
Фото: Павел Садовский, Realt.by

— Достаточно ли у вас компетенций, чтобы застроить такой лакомый участок?

— Смею заметить, что все проекты, которыми занималась наша команда, реализованы: объекты построены, сданы и успешно функционируют. Мы очень долго выбираем объект, в деталях планируем и прорабатываем проект, а потом просто берем и делаем. Кстати, за несколько месяцев до нашей покупки «Фарфорового» другим застройщиком на аукционе была приобретена половина завода Кирова на ул. Красноармейской. Однако, в отличие от нашего объекта, движений на той площадке не наблюдается. Впрочем, так же, как на территориях других советских заводов столицы.

До этого проекта наша команда работала над реализацией трех объектов одновременно — двух многоэтажных жилых домов и бизнес-центра. Так что для нас нет ничего нового.

— Два года назад вы заявляли, что объем инвестиций в проект составит не менее 100 миллионов рублей. Хватит ли этой суммы? Возможно, уже есть какие-то более точные прогнозы по суммам инвестиций?

— Это не объем инвестиций, а расчетная сумма капитальных затрат на строительство объекта. Хватит ли этой суммы, узнаем, когда будем подводить итоги проекта. Мы реализуем проект в рамках бизнес-плана, своевременно выполняем все обязательства, регулярно подробнейшим образом отчитываемся городской администрации. Бизнес-план корректируем и уточняем в соответствии с меняющимся рынком недвижимости, строительных услуг и материалов. Исходя из этого, прогнозы по суммам инвестиций корректируются соответственно.

«Застройка будет плотная, но комфортная»

— Вы позиционируете свой проект как жилье бизнес-класса, но в обосновании сказано, что «это будет интегрированный высокоплотный жилой комплекс». Разве подобная застройка может относиться к бизнес-классу?

— По поводу высокой плотности: мы живем в двухмиллионном городе, к тому же столице. Старые советские заводы — это прекрасный резерв территории в центре города, на которой можно создать современный многофункциональный оазис. В таком месте захочется жить не одному человеку.

Вопрос плотности застройки решается городской градостроительной администрацией в рамках проекта детального планирования района (ПДП) и включает обязательную обеспеченность социально-бытовой инфраструктурой в пешей доступности, участками озеленения. ПДП, включающем наш объект, согласованным и утвержденным в составе генерального плана г. Минска, рассчитана и предусмотрена в соответствии с нормами плотность населения.

В составе ПДП проект нашего объекта прошел общественное обсуждение. И это был, наверное, единичный случай в практике столицы, когда проект не вызвал возражений у населения. Напротив, жители окрестных домов и в особенности родители подростков много лет мечтали о сносе заброшенного завода, зияющего пустыми глазницами выбитых стекол, — источника опасности для малолетних искателей приключений, приюта для бомжей, а по ночам тренировочного комплекса для ОМОНа. В социальной сети «ВКонтакте» группа тинейджеров даже продавала билеты на «экскурсии» в тайные лазы через ограждения бывшего фарфорового завода.

В планировочной структуре города замещение комплексной застройкой пустующих кварталов, нуждающихся в реконструкции и трансформации, однозначно расширяет средовые границы зоны порядка и комфорта.

Фото: Павел Садовский, Realt.by
Фото: Павел Садовский, Realt.by

В части классификации мы позиционируем объект как класс «комфорт», доступный каждому, кто любит здоровый образ жизни рядом с центром, парком, водоемом, театрами, спортплощадками.

В проекте планируется применить множество современных технических и дизайнерских решений, присущих бизнес-классу. И это наша позиция — расширять и оптимизировать комфорт среды, сделать его доступным широким слоям населения.

— А будут ли какие-то технические «фишки» у домов комплекса?

— Совместно с «Белтелекомом» мы готовим интересные предложения в части новых технических решений. Это общая поквартирная система мониторинга, позволяющая снимать показания счетчиков из любой точки мира путем интернет-доступа с компьютера или мобильного телефона. Заключение договора с «Белтелекомом» также предоставит возможность контроля парковочных мест и входных дверей в квартиру, офис, магазин или иное помещение. Предусмотрена поквартирная вентиляция с возможностями оснащения дополнительными опциями: подогрев, контроль температуры каждой комнаты, установка различных гипоаллергенных фильтров, установка кондиционера, при желании теплый пол.

Для психологического и визуального комфорта жителей мы предусмотрели обзорную стену в лифтах жилых домов — полагаем, такой «фишки» нет ни в одном жилом доме Беларуси. Прямо из паркинга лифты с панорамным видом поднимают жильцов жилых домов, их гостей, а также работников и посетителей бизнес-центров, позволяя любоваться окружающими городскими пейзажами столицы.

-30%
-15%
-20%
-20%
-20%
-20%
-20%
-40%
-45%
-15%
-20%
-20%